Hipoteca: pedir una en 2026 exige mirar 3 números a la vez, la tasa, la entrada y los costos que no están en la cuota, porque una hipoteca de 30 años cuesta mucho más que el precio de la casa. Una hipoteca es un préstamo que usas para comprar una vivienda y que devuelves en cuotas durante muchos años, con la casa como garantía.
Esta guía te explica cuánto cuestan hoy las hipotecas, cuánta entrada necesitas con un ejemplo de una casa de $350,000, qué diferencia hay entre los tipos de préstamo y cómo comparar ofertas, con datos de Freddie Mac, de la agencia federal de vivienda y del CFPB.
Cuánto cuestan las tasas de hipoteca hoy
Según la encuesta semanal de Freddie Mac, al 1 de octubre de 2026 la hipoteca fija a 30 años promedió 7.28%, frente a 7.03% de la semana anterior y 6.34% de un año antes. La hipoteca fija a 15 años promedió 6.60%, frente a 6.42% de la semana anterior y 5.55% de un año antes.
Esto significa que las tasas están más altas que hace un año. Son promedios nacionales de la semana, y la tasa que te ofrezcan depende de tu puntaje de crédito, de tu entrada, del tipo de préstamo y del momento. La tasa cambia con frecuencia, así que mira siempre la oferta vigente del prestamista.
| Hipoteca de $300,000 a 30 años | Cuota de capital e intereses | Intereses en 30 años |
|---|---|---|
| Con tasa de 7.28%, el promedio de Freddie Mac | $2,053 al mes | $438,949 |
| Con tasa de 6%, como comparación | $1,799 al mes | $347,515 |
Con la misma hipoteca de $300,000, la diferencia entre 7.28% y 6% es de $254 al mes y de más de $91,000 en intereses a lo largo de 30 años. Por eso cada punto de la tasa pesa tanto. La tasa de 6% es solo una comparación, y no una oferta.
Cuánta entrada necesitas para una hipoteca
La entrada es el dinero que pagas de tu bolsillo al comprar, y el resto lo financia la hipoteca. Una entrada mayor baja el monto del préstamo y la cuota. La tabla siguiente muestra una casa de $350,000, con la tasa de 7.28%, y calcula solo capital e intereses, sin impuestos de la propiedad, seguro ni seguro de la hipoteca.
| Entrada | Monto de la entrada | Monto de la hipoteca | Cuota de capital e intereses |
|---|---|---|---|
| 3.5% | $12,250 | $337,750 | $2,311 |
| 5% | $17,500 | $332,500 | $2,275 |
| 10% | $35,000 | $315,000 | $2,155 |
| 20% | $70,000 | $280,000 | $1,916 |
Pasar de una entrada de 3.5% a una de 20% baja la cuota en unos $395 al mes. Pero una entrada de 20% son $70,000, una cantidad que a muchas familias les toma años juntar. No hay una respuesta única: la entrada mayor te da una cuota menor y más margen, y la menor te permite comprar antes. Mira nuestra guía de cuánto ahorrar para comprar tu primera casa.
Consejo WikyPost: no calcules lo que puedes pagar solo con la cuota de capital e intereses. Suma los impuestos de la propiedad, el seguro de la casa y el seguro de la hipoteca, si aplica, y compara ese total con tus ingresos y con tus otros gastos fijos.
Los tipos de hipoteca: convencional y FHA
La hipoteca convencional no tiene respaldo del gobierno y suele exigir un buen historial. La agencia federal de vivienda, conocida como FHFA, fijó para 2026 un límite de $832,750 para préstamos de una unidad que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar en la mayor parte del país, y de hasta $1,249,125 en zonas de costo alto. Por encima de ese límite se habla de préstamos grandes, que suelen tener otros requisitos.
La hipoteca FHA tiene respaldo de la Administración Federal de Vivienda. Según el CFPB y la información del gobierno, quien tiene un puntaje de 580 o más puede dar una entrada de 3.5%, y quien tiene entre 500 y 579 debe dar 10%. Todas las hipotecas FHA llevan seguro de hipoteca, con un pago inicial incluido en los costos de cierre y un pago mensual dentro de la cuota. Es una opción para quien tiene poca entrada o un puntaje más bajo, pero ese seguro encarece la cuota.
Cómo comparar ofertas de hipoteca con el Loan Estimate
El CFPB explica que el Estimado de Préstamo, conocido como Loan Estimate, es un formulario estándar que te dice los detalles importantes de la hipoteca que pediste: el monto, la tasa, la cuota mensual, los costos de cierre, los impuestos y el seguro. Te recomienda pedir estimados a varios prestamistas para compararlos, y mirar la tasa anual total, conocida como APR, y el porcentaje total de intereses, conocido como TIP.
Pide al menos 3 estimados el mismo día, para que las tasas sean comparables, y compara por el costo total y no solo por la cuota. Si algún prestamista no te da el estimado por escrito, es una señal de alerta. Para saber qué costos esperar, lee nuestra guía de los costos de cierre y la de programas de ayuda para comprar casa y sus costos ocultos.
Tu puntaje de crédito y la hipoteca
El puntaje es uno de los factores que más pesa en la tasa que te ofrecen. Un puntaje mayor suele darte mejores condiciones, y uno menor puede subir la tasa o exigir más entrada. Antes de buscar una hipoteca, revisa tu reporte de crédito, corrige los errores y baja tus saldos de tarjetas, porque el porcentaje de tu límite que usas pesa en el puntaje.
Evita abrir cuentas nuevas o endeudarte en los meses previos, porque cambian tu perfil. Mira cómo se calcula tu número en nuestra guía de cómo se calcula el puntaje de crédito, y qué cambia para los compradores en la de el nuevo puntaje hipotecario.
Cómo prepararte para pedir una hipoteca en 5 pasos
Primero, calcula cuánto puedes pagar al mes sin apretarte, con todos los costos de la casa. Segundo, junta tu entrada y un fondo para los costos de cierre y para imprevistos de la casa. Tercero, revisa tu crédito y mejora lo que puedas. Cuarto, reúne tus documentos de ingresos, como talones de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta, para que el trámite sea rápido.
Quinto, compara a varios prestamistas con el Loan Estimate y elige con calma. Y revisa los mitos que frenan a los compradores primerizos en nuestra guía de mitos de comprar casa por primera vez.
Errores frecuentes al comprar casa con financiamiento
El primer error es mirar solo el precio de la casa y no el costo mensual completo. Los impuestos de la propiedad, el seguro del hogar y el mantenimiento pueden sumar mucho dinero al mes, y no aparecen en la cuota del préstamo. El segundo es gastar todos los ahorros en la entrada y quedarse sin dinero para una reparación urgente, como un techo o una caldera.
El tercero es pedir el préstamo más grande que te aprueban. Que un banco te apruebe una cantidad no significa que puedas pagarla con comodidad, porque no conoce tus otros gastos. El cuarto es cambiar de trabajo o abrir tarjetas nuevas entre la aprobación y el cierre, lo que puede cambiar tu perfil y poner en riesgo el trato.
Qué pasa si las tasas bajan después de comprar
Si compras cuando las tasas están altas y bajan más adelante, puedes refinanciar: pedir un préstamo nuevo con una tasa menor para reemplazar el anterior. Refinanciar tiene costos propios, similares a los de cierre, así que solo conviene si lo que ahorras cada mes compensa lo que pagas por el trámite en un plazo razonable. Una cuenta sencilla es dividir el costo total del trámite entre el ahorro mensual, y ver en cuántos meses lo recuperas.
No cuentes con refinanciar como un plan seguro. Nadie sabe si las tasas bajarán, y para refinanciar necesitarás también un buen historial y un valor suficiente de la casa. Compra solo si la cuota actual cabe en tu presupuesto, y si luego se puede refinanciar, será un beneficio extra y no una necesidad.
Lo que debes recordar de la hipoteca
Una hipoteca de 30 años está hoy en promedio en 7.28%, y cada punto de tasa cambia mucho lo que pagas en total. Calcula tu entrada con tu cuota completa, compara estimados de varios prestamistas y prepara tu crédito antes de aplicar. Un buen plan ahora te ahorra decenas de miles de dólares a lo largo de la hipoteca.
Si quieres seguir leyendo sobre cómo comprar casa, te puede interesar el límite de los préstamos hipotecarios en 2026 y también por qué suben las tasas hipotecarias.
Fuentes consultadas: Freddie Mac: encuesta semanal de tasas hipotecarias, FHFA: límites de préstamos conformes para 2026, CFPB: préstamos FHA y CFPB: el Loan Estimate.
Artículo revisado y contrastado con fuentes financieras verificadas antes de publicarse. Para más información, consulte nuestros T&C.
