Costos de cierre es el nombre de los gastos que pagas al comprar una casa, además del enganche, y muchos compradores primerizos los descubren tarde. Incluyen cobros del prestamista, del seguro, de la evaluación de la propiedad y de los trámites legales, y pueden sumar miles de dólares que hay que tener listos el día de la firma. Esta guía te explica qué son, cuánto pueden costar, cómo compararlos entre prestamistas y qué puedes hacer para pagar menos.
Qué son los costos de cierre y qué incluyen
Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), los costos de cierre son los gastos iniciales que se cobran por obtener tu préstamo y por transferir la propiedad. Entre los cobros más comunes están el seguro de título, la evaluación de la propiedad, el reporte de crédito, los cargos por originar el préstamo y, en algunos casos, los puntos de descuento.
También es común pagar por adelantado la primera parte del seguro de la casa y hacer depósitos iniciales en una cuenta de reserva, llamada escrow, para cubrir después el seguro y los impuestos de la propiedad. La CFPB explica que normalmente se pagan los primeros 6 a 12 meses del seguro de la casa al cerrar o antes. Por eso el total sorprende a quien solo pensó en el enganche.
Cuánto pueden costar los costos de cierre
No hay una cifra única, porque cambian según el precio de la casa, el tipo de préstamo, el estado y el prestamista. La CFPB reportó que la mediana de lo que pagaron los compradores en costos y cargos del préstamo en 2022 fue de casi $6,000, y que entre 2021 y 2023 el costo total mediano de los préstamos para comprar casa subió más de 36%. Son datos del mercado, no una estimación para tu caso.
Lo importante es que tus costos de cierre son negociables en parte. Algunos cobros son fijos, como los impuestos de transferencia, pero otros varían mucho de un prestamista a otro. Por eso comparar antes de decidir puede ahorrarte cientos o incluso miles de dólares.
Cómo comparar con el Loan Estimate
El Loan Estimate, o Estimación del préstamo, es un formulario de 3 páginas que el prestamista debe darte cuando pides un préstamo. Muestra la tasa, el pago mensual y una lista de los costos de cierre estimados. La CFPB recomienda pedir un Loan Estimate a por lo menos tres prestamistas, para el mismo tipo de préstamo y con las mismas condiciones, porque así la comparación es justa.
Imagina que comparas dos ofertas. La primera tiene una tasa un poco menor pero $7,200 en costos de cierre. La segunda tiene una tasa algo mayor y $5,900 en costos. Esa diferencia de $1,300 en costos, y la diferencia en el pago mensual, deben verse juntas antes de decidir. Son cifras de ejemplo, pero muestran por qué mirar solo la tasa no alcanza.
Revisa con atención los cargos del prestamista, como la comisión por originar el préstamo, y las secciones donde aparecen los servicios que puedes buscar por tu cuenta. Si un cobro no lo entiendes, pídele al prestamista que te lo explique por escrito antes de avanzar.
El Closing Disclosure y la regla de los 3 días
Antes de cerrar, el prestamista debe darte el Closing Disclosure, o Divulgación de cierre, un formulario de 5 páginas con las condiciones finales del préstamo y todos los costos. La CFPB explica que debe entregártelo por lo menos 3 días hábiles antes de la fecha del cierre.
Esos 3 días sirven para comparar el Closing Disclosure con el Loan Estimate que recibiste antes. Si hay cargos nuevos o montos que subieron sin explicación, pregunta antes de firmar. No cierres si algo no te queda claro: tienes derecho a hacer preguntas, y una firma apurada es difícil de revertir.
Cómo pagar menos en costos de cierre
Primero, compara prestamistas y usa las ofertas para negociar. Si un prestamista tiene menos cargos, puedes pedirle a otro que los iguale. Segundo, busca por tu cuenta los servicios que lo permiten. La CFPB explica que algunos servicios los exige el prestamista, pero puedes ahorrar comprando por separado, y que junto con el Loan Estimate el prestamista debe darte una lista de proveedores aprobados entre los cuales puedes elegir.
Tercero, pregunta si el vendedor puede aportar un crédito para tus costos de cierre, lo que se negocia en la oferta de compra. Cuarto, averigua si tu estado, tu ciudad o una organización de vivienda ofrecen programas de ayuda para el enganche y los costos de cierre, que en muchos casos están dirigidos a compradores de primera vez o de ingresos moderados. La opción cambia según el lugar donde vives, así que pregunta con un consejero de vivienda aprobado.
Por último, revisa el seguro de título, que la CFPB describe como uno de los servicios más costosos del cierre. Compara precios entre proveedores autorizados y pregunta si te ofrecen una tarifa menor si lo contratas por separado.
Si compras casa con ITIN o eres comprador primerizo
Los costos de cierre funcionan igual sin importar el tipo de documento con el que solicites el préstamo, pero algunos prestamistas piden más documentos o un enganche mayor cuando usas ITIN. Por eso conviene comparar más de tres ofertas y pedir todo por escrito. Desconfía de cualquier persona que te cobre por adelantado para conseguirte una casa o un préstamo. Los cargos legítimos aparecen en el Loan Estimate y en el Closing Disclosure, no en un pago aparte hecho por fuera.
Errores comunes al calcular los costos de cierre
El primer error es ahorrar solo para el enganche y llegar al cierre sin fondos para los costos de cierre. El segundo es comparar solo la tasa de interés y olvidar los cargos. El tercero es no revisar el Closing Disclosure con calma porque el día de la firma hay prisa. El cuarto es aceptar servicios adicionales que nadie te explicó. Un buen hábito es guardar todos los formularios y llevar tus preguntas por escrito a cada reunión con el prestamista.
Puntos de descuento y cargos del prestamista
Entre los costos de cierre puede aparecer un cargo llamado puntos de descuento. Es un pago que haces por adelantado para bajar la tasa de interés del préstamo, y un punto equivale normalmente al 1% del monto que pides prestado. No siempre conviene: pagar puntos solo vale la pena si vas a mantener el préstamo el tiempo suficiente para recuperar ese gasto con el ahorro mensual.
Otro cargo frecuente es la comisión por originar el préstamo, que cubre el trabajo del prestamista para procesar tu solicitud. Este cobro varía de un prestamista a otro y por eso aparece en el Loan Estimate. Cuando compares dos ofertas, pon ambas cifras lado a lado y pregunta cuáles de esos cargos se pueden reducir o eliminar.
Qué llevar y qué cuidar el día del cierre
Lleva una identificación vigente y los documentos que te pidan, y confirma con anticipación cómo debes pagar tus costos de cierre, que suelen pagarse con un cheque de caja o con una transferencia bancaria. Antes de enviar dinero, verifica las instrucciones de pago llamando por teléfono a un número que ya conocías del prestamista o de la empresa de título, no al número de un correo que recibiste.
Los estafadores envían mensajes que imitan a una empresa de título para desviar los pagos de cierre, así que nunca envíes dinero sin confirmar las instrucciones por otro canal. Si algo te parece raro, detente y pregunta. Una llamada de 5 minutos puede evitar perder miles de dólares.
Consejo WikyPost: pide tu Loan Estimate a tres prestamistas el mismo día y ponlos lado a lado; compara la tasa, el pago mensual y el total de costos de cierre antes de elegir.
Los costos de cierre no tienen por qué ser una sorpresa desagradable. Si sabes qué incluyen, comparas ofertas y revisas los documentos con calma, puedes llegar a la firma con un presupuesto claro. Empieza calculando cuánto necesitas ahorrar además del enganche y pide tus primeros Loan Estimate cuanto antes.
Para complementar este tema, revisa Cuánto necesitas ahorrado de verdad para comprar tu primera casa (no es el 20% que crees) y Utilización de crédito: por qué pagar antes del corte puede subir tu puntaje en semanas.
Fuentes consultadas: CFPB: Loan Estimate y Closing Disclosure, CFPB: cuándo recibes el Closing Disclosure y CFPB: costos de una hipoteca.
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